Cancellazione dell'ipoteca

Cancellazione dell'ipoteca

La cancellazione di ipoteca (come da Codice Civile) si ha nei casi in cui:
- il debito a cui l'ipoteca è collegata viene estinto;
- il creditore dichiara di rinunciare al credito garantito dall'ipoteca;
- il creditore dichiara di rinunciare all'ipoteca;
- viene raggiunto l'eventuale termine a cui l'ipoteca è stata limitata;
- si verifica l'eventuale condizione risolutiva che prevedeva l'annullamento dell'ipoteca;
- decorrono venti anni dall'iscrizione dell'ipoteca senza che ne sia stato richiesto il rinnovo;
- il bene ipotecato perisce;
- il tribunale pronuncia un provvedimento di esproprio e ordina la cancellazione delle ipoteche.

Bisogna però ricordare che "estinzione" e "cancellazione" dell'ipoteca non sono la stessa cosa.
L'estinzione dell'ipoteca (quella dell'articolo 2878) la rende inutilizzabile: ne annulla quindi la consistenza e la possibilità di adoperarla. Anche se in pratica non ha più valore, da un punto di vista prettamente formalecontinuerà a figurare (anche se con una presenza puramente apparente e priva di effetti giuridici).
Per esempio l'ipoteca si estingue con l'integrale rimborso del debito, ma chi eseguisse una visura ipotecaria avrebbe l'impressione che essa sussista ancora.
Così un eventuale acquirente dell'immobile pretenderà il più delle volte che esso venga liberato anche dalle annotazioni, pur se prive di contenuto.
La procedura che consegue la cancellazione delle formalità è definita "cancellazione di ipoteca" e avviene diversamente in funzione del tipo di ipoteca: si distingue quindi tra ipoteca volontaria e tra ipoteca giudiziale.
La cancellazione dell'ipoteca volontaria può essere ottenuta sia con modalità automatica (purché relativa ad un mutuo) che mediante atto notarile.
Per utilizzare il vantaggioso sistema automatico, previsto dalla Legge n° 40 del 2 aprile 2007 (cosiddetta Legge Bersani), sarà sufficiente che la banca comunichi l’avvenuta estinzione del mutuo ai competenti uffici.
Ciò eviterà il coinvolgimento del notaio, con un consistente risparmio di spesa.
Per i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007, entro 30 giorni dall’estinzione la banca dovrà spontaneamente inviarne notifica all’Agenzia del Territorio, che procederà alla cancellazione dell’ipoteca senza oneri per il debitore.
Diverso è il caso dell'ipoteca gudiziale. L'ipoteca giudiziale infatti viene iscritta in base ad una disposizione del giudice.
Per ottenerne la cancellazione bisognerà completare una procedura presso il Tribunale che consenta di disporre di un "ordine di cancellazione" emesso dal magistrato.
Se il debito collegato alla formalità ipotecaria è stato estinto, l'ottenimento della disposizione richiederà qualche tempo ma sarà garantito.
Un'ultima considerazione sulla cancellazione riguarda i ritardi con cui viene fisicamente annotata in molte Conservatorie. La materiale indicazione viene talvolta inserita con mesi o perfino anni di ritardo.
Ciò significa che nel frattempo l'ipoteca continuerà a risultare come esistente (anche se priva di valore giuridico).
Durante tale periodo l'insussistenza dell'ipoteca potrà essere dimostrata, a pieno titolo, esibendo l'atto di assenso alla cancellazione del creditore per le ipoteche volontarie o l'ordine di cancellazione del giudice per le ipoteche giudiziali.
Qualora si sia fatto ricorso al meccanismo della cancellazione automatica, la rilevazione della sua effettuazione potrà essere espletata consultando il "Registro delle Comunicazioni", tenuto dall'Agenzia del Territorio.